Vendre un terrain ne se résume pas au fait de trouver un acquéreur et de signer le contrat. C’est une opération bien réglementée par la loi qui a tout prévu pour offrir la meilleure protection aux acheteurs immobiliers. Les dispositions légales exigent entre autres que les vendeurs fournissent aux futurs acquéreurs des attestations de diagnostics immobiliers délivrées par un expert agréé. Le coût de ces études effectuées sur un terrain à vendre est à la charge du vendeur. Quels diagnostics doit-on réaliser lors de la vente d’un terrain ?
L’état des risques de pollution des sols (ERPS), un diagnostic crucial
Tout acheteur prudent demande le dossier de diagnostics techniques ou DDT avant de franchir le pas. Selon la loi, le vendeur a l’obligation le lui fournir. Dans ce document, il est indiqué l’état des risques de pollution des sols (ERPS), autrement connu sous le nom d’état des servitudes risques et pollution des sols. Sa réalisation sert donc à renseigner l’acquéreur sur les risques que présente le terrain, notamment concernant :
- les risques de catastrophes naturelles, comme le niveau d’exposition aux inondations, aux crues, aux ouragans, aux avalanches, aux tempêtes, aux incendies ou aux tremblements de terre,
- les risques miniers caractérisés par l’existence de cavités naturelles ou artificielles pouvant entraîner des mouvements de terrain ou des risques d’effondrement ou de tassement,
- les risques de catastrophes technologiques permettant d’indiquer si le terrain est exposé à des risques d’accidents de transport de marchandises dangereuses ou d’accidents industriels,
- le niveau d’émissivité du sol en radon,
- les périmètres préventifs face aux risques technologiques,
- le niveau de pollution du sol.
D’une validité d’au moins 6 mois, le diagnostic pollution des sols permet de déceler les risques naturels ou technologiques liés à un terrain nu, qu’il soit viabilisé ou non, constructible ou non.
Zoom sur le diagnostic assainissement
Pour informer l’acheteur sur la qualité du système d’évacuation et de traitement des eaux usées, votre DDT doit également contenir le résultat d’un diagnostic assainissement. C’est surtout obligatoire si le terrain dispose d’un système d’assainissement non collectif. Le diagnostic indique clairement la qualité et la conformité des installations aux normes, comme la microstation d’épuration et la fosse septique. C’est l’un des points qui peuvent conforter l’acquéreur dans sa décision d’acheter ou non le bien immobilier en question.
Si le client décide de franchir le pas malgré une non-conformité aux exigences de la loi, les deux parties peuvent s’entendre sur les frais des travaux de remise aux normes. Ceux-ci peuvent être pris en charge par le vendeur ou par l’acquéreur. La durée de validité de ce diagnostic, réalisé par le Service public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) de la commune où se situe le terrain, est de 3 ans.
Le diagnostic termites dans une zone concernée
Mené par un professionnel certifié, le diagnostic termites permet de vérifier la présence de ces insectes sur un terrain mis en vente. Cette étape n’est obligatoire que dans certaines zones géographiques à risques définies par la déclaration préfectorale. Parmi ces régions touchées par une éventuelle infestation par les termites, on peut citer :
- la vallée de la Loire,
- les départements qui côtoient la côte méditerranéenne,
- l’Île-de-France,
- les départements longeant la côte atlantique,
- la Garonne et le Rhône.
Ce diagnostic doit avoir été réalisé au moins 6 mois avant la mise en vente du terrain. Si au moment de la cession, le document dépasse ce délai légal, le vendeur se trouve dans l’obligation de faire diagnostiquer une nouvelle fois le bien.
Réalisez un diagnostic bruit
Pour rassurer l’acheteur concernant les nuisances sonores autour du terrain, le vendeur doit lui fournir un diagnostic bruit.
Le plan d’exposition au bruit (PEB) qui vient compléter le DDT depuis le 1er juin 2020 consiste à certifier le niveau de nuisances sonores sur le lieu. Là, on parle de la perturbation sonore liée à la présence d’usine, d’autoroute, d’aéroport, de gare ou de copropriété voisine. Ce diagnostic permet donc d’assurer le confort de l’acheteur.
Les diagnostics supplémentaires conseillés
D’autres contrôles peuvent également compléter votre dossier de diagnostics techniques. C’est le cas du :
- diagnostic de performance numérique : certains acheteurs exigent la fourniture de ce type de diagnostic qui indique le niveau de couverture internet du terrain à vendre. Votre diagnostic doit donc se focaliser sur la couverture 4G, ADSL ou la fibre.
- diagnostic loi Carrez : ce diagnostic montre à l’acheteur la surface privative d’un lot, si l’on déduit les surfaces occupées par les marches, les murs, les cloisons, les cages d’escaliers, les embrasures de portes et fenêtres et les gaines.
Il ne faut donc pas hésiter à les faire.
