C’est la question que posent tous les propriétaires bailleurs qui viennent me consulter. Le locataire a arrêté de payer il y a deux mois, trois mois, parfois six. La dette grossit. Le logement est bloqué. Et la première chose qu’ils veulent savoir, c’est : combien de temps ça va prendre ?

La réponse honnête : entre 6 et 18 mois dans la plupart des cas à Paris. Parfois plus. Rarement moins. Voici pourquoi, et surtout ce qui permet d’accélérer.

Le premier mois ne sert à rien si on ne fait rien

Beaucoup de propriétaires attendent. Ils envoient un SMS, puis un mail, puis un courrier simple. Le locataire promet, repousse, disparaît. Pendant ce temps, la dette augmente de 1 000, 1 500, 2 000 euros par mois selon le loyer parisien.

Le problème, c’est que ces échanges informels n’ont aucune valeur procédurale. La procédure d’expulsion ne commence pas avec un message WhatsApp. Elle commence avec un commandement de payer délivré par un commissaire de justice.

Le commandement de payer : le vrai point de départ

C’est un acte officiel qui donne au locataire un délai de 2 mois pour régulariser sa dette. Pas 2 semaines, pas « un délai raisonnable » : 2 mois pleins. C’est la loi.

Si le locataire paie dans les 2 mois, l’affaire s’arrête. S’il ne paie pas, la clause résolutoire du bail est acquise. Le bail est résilié de plein droit. Mais ça ne veut pas dire que le locataire part. Il reste dans le logement. Il faut encore obtenir un jugement.

C’est là que les choses se compliquent à Paris.

L’assignation et l’audience

Après les 2 mois du commandement, il faut assigner le locataire devant le tribunal judiciaire. À Paris, les délais d’audiencement sont longs : 6 à 10 semaines entre l’assignation et l’audience, parfois davantage selon la charge du tribunal.

À l’audience, le juge constate la résiliation du bail, prononce l’expulsion, et condamne le locataire au paiement des arriérés. Mais le juge peut aussi accorder des délais de paiement au locataire (jusqu’à 3 ans en théorie) et suspendre les effets de la clause résolutoire. Ça dépend de la situation du locataire, de sa bonne foi, et de la qualité du dossier du bailleur.

C’est pour ça que la préparation du dossier en amont est déterminante. Un dossier bien monté, avec un décompte précis, les preuves des relances, et une argumentation juridique solide, réduit le risque que le juge accorde des délais.

Le référé : la procédure qui accélère tout

Il existe une voie plus rapide que l’assignation au fond : le référé. Le juge des référés statue en quelques semaines au lieu de plusieurs mois. Il peut constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion en urgence.

Le référé suppose que la situation soit claire : dette établie, commandement régulier, clause résolutoire acquise, pas de contestation sérieuse du locataire. Quand ces conditions sont réunies, c’est la procédure la plus efficace. Un avocat spécialisé en contentieux locatif sait identifier les dossiers qui relèvent du référé et ceux qui nécessitent une assignation au fond.

Le jugement ne suffit pas

Le jugement d’expulsion en poche, le locataire a encore 2 mois pour quitter les lieux (commandement de quitter les lieux signifié par commissaire de justice). S’il ne part pas, il faut demander le concours de la force publique au préfet. Et le préfet peut refuser — pour des raisons d’ordre public ou parce qu’on est en période de trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars de chaque année).

Résultat : un locataire qui refuse de partir après le jugement peut rester plusieurs mois supplémentaires. Le bailleur dont le concours de la force publique est refusé peut demander une indemnisation à l’État, mais ça prend encore du temps.

Ce qui fait gagner du temps concrètement

Trois choses accélèrent réellement la procédure.

La première : agir dès le premier impayé. Chaque mois d’attente est un mois de dette en plus et un mois de procédure en plus. Le commandement de payer doit partir dans les 15 jours suivant le premier loyer impayé.

La deuxième : choisir la bonne procédure. Le référé quand c’est possible, l’assignation au fond quand c’est nécessaire. Se tromper de voie procédurale coûte des mois.

La troisième : anticiper la suite. Pendant que le jugement est en attente, préparer le commandement de quitter les lieux, prévoir la demande de concours de la force publique, vérifier si le locataire est éligible à la trêve hivernale. Un dossier bien préparé ne perd pas de temps entre les étapes.

Le vrai coût de l’inaction

À Paris, avec un loyer moyen de 1 200 euros pour un deux-pièces, chaque mois d’inaction coûte 1 200 euros au bailleur. Six mois de retard avant de lancer la procédure = 7 200 euros de dette supplémentaire, plus les frais de procédure, plus le manque à gagner si le logement reste occupé sans loyer pendant un an ou plus.

Le contentieux locatif n’est pas un problème qui se règle tout seul. Plus on agit tôt, moins ça coûte et plus vite on récupère le logement.