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A l’aube du 21ème siècle, les différents modes de financement ont évolué et se sont adaptés à la multitude de profils et situations financières des individus. Que ce soit pour construire, acquérir ou investir dans l’immobilier, les options de prêts bancaires sont diverses et variées selon les besoins de chacun. Parmi ces modes de financement, on compte le prêt in fine, souvent méconnu du grand public malgré ses particularités intéressantes pour certains profils d’emprunteurs. Toutefois, à chaque avantage correspond un inconvénient qu’il est crucial de peser avant de choisir cette option de prêt. Découvrons ensemble en détail les avantages et inconvénients du prêt in fine.
Qu’est-ce que le Prêt In Fine ?
Dans le jargon financier, le terme “in fine” signifie “à la fin” en latin. Comme son nom l’indique, le prêt in fine est un type de prêt dont le capital n’est remboursé qu’à l’échéance finale, les mensualités intermédiaires n’étant composées que des intérêts du prêt. C’est-à-dire que pendant toute la durée de ce prêt, l’emprunteur ne paie que les intérêts et ce n’est qu’à la toute fin qu’il rembourse l’ensemble du capital emprunté. Ce type de financement est principalement utilisé dans le cadre d’investissements immobiliers.
Les avantages du Prêt In Fine
Il peut être adapté à certains types de profils particuliers
1. Les investisseurs immobiliers
Le prêt in fine est une option très prisée par les investisseurs immobiliers. En effet, le fait de ne rembourser que les intérêts durant toute la durée du prêt leur offre une réelle souplesse dans la gestion de leur trésorerie. Ainsi, ils peuvent se concentrer sur leur investissement sans avoir à se soucier du remboursement du capital, tant que leurs revenus locatifs couvrent les intérêts du prêt. Cela leur permet d’optimiser leur effet de levier et d’obtenir un rendement supérieur.
2. Les travailleurs non-salariés
Les travailleurs non-salariés (TNS), notamment les entrepreneurs et les professions libérales, ont une gestion de trésorerie parfois complexe, liée à l’irrégularité de leurs revenus. Le prêt in fine peut donc s’avérer particulièrement adapté à leurs besoins en leur offrant une flexibilité importante dans la gestion de leurs finances personnelles et professionnelles.
Il offre des avantages fiscaux notables
1. Déduction des intérêts pour l’impôt sur le revenu
La particularité du prêt in fine est que les intérêts sont intégralement déductibles du revenu imposable. Cela signifie que pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur a la possibilité de diminuer son impôt sur le revenu en déduisant l’intégralité des intérêts payés. Ce mécanisme est particulièrement avantageux pour les personnes aux revenus élevés et fortement imposées.
2. Bénéfices de dispositions de la loi de finance
Le prêt in fine fait partie des dispositifs financiers qui peuvent bénéficier de certaines dispositions de la loi de finances favorables à l’investissement immobilier. A ce titre, l’emprunteur peut être éligible à des avantages fiscaux supplémentaires liés à son projet immobilier, sous condition de respecter certaines conditions.
Des avantages financiers appréciables
1. Paiement limité aux intérêts pendant la durée du prêt
Avec le prêt in fine, tant que l’emprunteur n’a pas à rembourser le capital, ses mensualités sont limitées aux intérêts du prêt. C’est un avantage financier indéniable pendant la durée du prêt, qui libère des ressources financières pour être investies ailleurs ou dépensées pour d’autres besoins.
2. Economies sur le coût total du crédit
Une gestion rigoureuse et une bonne stratégie d’investissement peuvent permettre à l’emprunteur de réduire sensiblement le coût total de son prêt. En effet, avec un prêt in fine, les intérêts restent constants tout au long du prêt, ce qui rend le coût total du crédit plus prévisible et peut, dans certains cas, s’avérer moins élevé que pour un prêt amortissable.
Les inconvénients du Prêt In Fine
Des risques financiers réels
1. Nécessité d’avoir une excellente capacité de remboursement à l’échéance du prêt
L’un des plus grands risques du prêt in fine réside dans la nécessité pour l’emprunteur d’avoir une excellente capacité de remboursement à la fin du prêt. Tout le capital emprunté de ce type de prêt est dû en une seule fois à l’échéance. A ce titre, l’emprunteur doit avoir la capacité financière de rembourser le capital en une seule fois à la fin du prêt, ce qui peut être source de stress pour certains.
2. Des taux d’intérêt souvent plus élevés
En raison de sa structure spécifique, le prêt in fine a généralement un taux d’intérêt plus élevé que les prêts classiques. Cela peut accroître le coût total du prêt, surtout si la durée de l’emprunt est longue.
Possibilité de perdre des avantages fiscaux
1. Perte des avantages fiscaux en cas de non-respect des conditions légales
Comme mentionné plus haut, le prêt in fine offre des avantages fiscaux, mais ces avantages peuvent être perdus si les conditions légales ne sont pas respectées. Parmi ces conditions, on retrouve notamment l’obligation d’affecter le bien immobilier à un usage précis (habitation principale, location…).
2. Possibilité de perdre des avantages fiscaux en cas de changements législatifs
Un autre inconvénient du prêt in fine se trouve dans le fait que des avantages fiscaux peuvent être supprimés ou réduits en cas de changements dans la législation fiscale. Un emprunteur qui compte fortement sur ces avantages fiscaux pour rendre son prêt abordable pourrait alors se retrouver en difficulté.
Il peut être inadapté pour certains profils d’investisseurs
1. Les primo-accédants
Pour les primo-accédants, le prêt in fine peut ne pas être la meilleure option. En effet, face à l’implication de devoir rembourser la totalité du capital à la fin du prêt, ils pourraient se retrouver dans une situation financière délicate.
2. Ceux avec une faible capacité d’épargne
Il en va de même pour les personnes ayant une faible capacité d’épargne. En effet, le principe du prêt in fine est de rembourser le capital à la fin du prêt. Or, si l’emprunteur ne dispose pas d’une capacité d’épargne suffisante pour constituer cette somme au fil du temps, il pourrait se retrouver dans l’impossibilité de rembourser son prêt.
Conclusion
Le prêt in fine est donc une option de financement qui peut s’avérer avantageuse pour certains investisseurs, en particulier ceux qui disposent de revenus élevés, d’une bonne capacité d’épargne et qui souhaitent effectuer un investissement immobilier. Cependant, cette option de financement comporte des risques non négligeables qui doivent être pris en compte avant de se lancer, en particulier la nécessité de disposer d’une forte capacité de remboursement à échéance du prêt.
Avant de vous lancer dans un prêt in fine, il est vivement recommandé de solliciter les conseils d’un professionnel de la finance. Ce dernier pourra vous aider à déterminer si cette forme de prêt est adaptée à votre situation financière actuelle et à vos projets à venir. Il pourra également vous aider à planifier votre stratégie d’épargne et d’investissement pour vous assurer de pouvoir rembourser le capital à la fin du prêt.
