Sommaire
La meilleure façon de constituer un patrimoine et de percevoir un revenu complémentaire est d’investir dans l’immobilier locatif. Ce mode d’investissement est particulièrement bénéfique pour le propriétaire bailleur, car cela lui permet de profiter des avantages fiscaux. Par ailleurs, dans le secteur immobilier, l’investisseur peut opter pour un statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Or, cela ne concerne que le propriétaire de locations meublées. Dans ce guide, nous vous expliquons le principe de l’immobilier locatif, le fonctionnement du LMNP et les démarches à respecter.
Principe de l’immobilier locatif
Investir dans l’immobilier locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le mettre en location. C’est un investissement optimisé par des avantages fiscaux réduisant l’impôt sur les revenus. Effectivement, c’est le seul placement qui permet d’accroître en douceur son patrimoine grâce au financement à crédit. En optant pour un statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP, c’est encore plus rentable. L’important est de connaître le fonctionnement LMNP pour bénéficier au maximum des avantages d’une défiscalisation immobilière.
Le fonctionnement du statut LMNP
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Pour avoir un statut LMNP ou Loueur en meublé non professionnel, vous devez acheter un bien immobilier, meublé ou non, puis le mettre en location meublée. Pourtant, pour que ce type de location soit légal, le logement doit contenir au moins les éléments suivants :
- un lit ou un couchage avec une couverture ou une couette ;
- une batterie de cuisine avec un réfrigérateur, des ustensiles de cuisine, de la vaisselle et des couverts pour les repas ;
- un four et/ou une plaque de cuisson ;
- une table avec une chaise par locataire ;
- des points d’éclairage ;
- des meubles de rangement ainsi que des rideaux ou des volets aux fenêtres ;
- un équipement sanitaire fonctionnel ;
- un équipement d’entretien ménager.
Comment faire un investissement en LMNP ?
Faire un investissement en LMNP est facilement accessible et souple. Il ne requiert pas de grandes connaissances en finances, ni le recours à un expert-comptable. L’essentiel est :
- de respecter les règles en vigueur et les lois sur les locations meublées ;
- de connaître le plafond de votre chiffre annuel ;
- de tenir compte de toutes les possibilités vous permettant de bénéficier d’une fiscalité attractive (réduction d’impôts et amortissements) ;
- de savoir utiliser un comparateur en ligne pour avoir l’aide d’un professionnel en gestion locative ;
- de connaître les montages les plus attractifs du marché locatif.
Les biens accessibles en LMNP
Pour devenir LMNP, vous devez être le propriétaire d’un bien immobilier classique mis en location saisonnière ou annuelle ou d’une résidence services clés en main avec un bail commercial telle que :
- une résidence d’affaires ;
- une résidence étudiante ;
- une résidence de tourisme ;
- une résidence pour séniors (retraités) : EHPAD, médicalisée ou non.
L’amortissement LMNP
L’un des bénéfices principaux d’un investissement en LMNP est la possibilité de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs meublés. En fait, votre bien perd de valeur au fil du temps (usure ou obsolescence). En comptabilité, cela s’appelle « amortissement ». Pour connaître le montant annuel de ces amortissements, vous pouvez utiliser les méthodes comptables suivantes :
- l’amortissement linéaire : calculé en annuités constantes ;
- l’amortissement par composant : calculé selon la nature des éléments du bien (plomberie, façade, menuiserie, etc.), donc, durée d’amortissement différente.
Quels sont les avantages du LMNP ?
Avantages fiscaux
Avec un statut LMNP, vous pouvez obtenir des « bénéfices industriels et commerciaux » ou BIC. Ainsi, vous avez le choix entre deux options :
- le régime fiscal micro-BIC : la moitié des recettes est la seule imposable ;
- le régime fiscal réel : le montant réel des charges peut être décompté de vos revenus fonciers.
Autres avantages
Investir en LMNP vous permet également :
- de développer un patrimoine immobilier par acquisition d’un bien de rapport ;
- de préparer vos retraites ;
- de vous constituer une source de revenus complémentaires grâce aux loyers ;
- de participer au développement du parc immobilier locatif.
Le statut et les conditions à respecter
Les conditions à respecter pour avoir le statut LMNP
Tous les contribuables ayant une domiciliation justifiée en France peuvent avoir le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Toutefois, ils doivent respecter les conditions ci-après :
- votre bien doit être à usage d’habitation ;
- vous ne l’exercez pas à titre professionnel ;
- vos recettes locatives ne doivent pas excéder 50 % de vos revenus globaux (inférieures à 23 000 euros par an) ;
- vous devez remplir le formulaire POi, à transmettre au CFE (centre de formalités des entreprises) ou au greffe de la ville (Tribunal de commerce) pour déclarer la création de votre activité ;
- cette déclaration vous permet d’obtenir un numéro SIRET (un numéro SIRET unique pour chaque location meublée) ;
- établir un contrat de location meublée vous est impératif.
Le contrat de location meublée
Le contrat de location meublée est différent du contrat classique de location (durée de bail, contenu, modalités de résiliation d bail, etc.). Effectivement, les éléments contenus dans ce contrat sont énoncés par décret et il doit être rédigé par écrit. Le nombre d’exemplaires dépend du nombre des parties prenantes (propriétaire, garant, locataire, …). Ainsi, les informations obligatoires dans un contrat de location meublée concernent :
- le logement mis en location ;
- les parties signataires (propriétaire, locataire, …) ;
- le dépôt de garantie, le montant du loyer et les charges ;
- la date du début du bail meublé et sa durée (9 ans minimum) ;
- les travaux réalisés ou à prévoir dans le logement ;
- les frais d’agence.
