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La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une des possibilités de placement qui s’offre aux investisseurs immobiliers. La SCPI s’occupe d’acquérir et de gérer des actifs immobiliers pour le compte des associés et leur verse des loyers de manière régulière. On parle également d’investissement dans la « pierre-papier », une manière d’accéder indirectement à l’immobilier. Le portefeuille géré par la SCPI contient des biens immobiliers variés : des bureaux, des entrepôts ou des logements. Les épargnants investisseurs sont donc associés de la SCPI. Ils doivent cependant s’acquitter de certains frais : les frais de gestion, les frais de souscription, etc. Il existe des SCPI sans frais d’entrée, mais sont-ils plus intéressants que les SCPI classiques ? On vous répond.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Un organisme de placement collectif
La société civile de placement immobilier est une société non cotée en Bourse qui gère un portefeuille d’actifs immobilier destinés à la location pour le compte des investisseurs. Son fonctionnement est régi par le Code Monétaire et Financier. Une SCPI peut gérer des biens immobiliers à usage commercial ou des biens à usage d’habitation.
Principe de fonctionnement
L’investisseur qui a recours à une SCPI doit acheter des parts du capital de cette dernière. L’un des principaux attraits de cette forme d’investissement immobilier est sa grande accessibilité. Le ticket d’entrée peut en effet varier de 150 à 1 000 €, ce qui est plus abordable que l’acquisition directe d’un bien immobilier (qui s’évalue à des centaines de milliers d’euros). Pour acheter ces parts, il faut se rendre auprès d’une SCPI ou d’un intermédiaire, comme la banque.
Missions de la SCPI
La SCPI a plusieurs rôles auprès des investisseurs :
- l’acquisition des biens ;
- la gestion des biens ;
- la gestion locative des biens (recherche de locataires, établissement de l’état des lieux, acquittement des charges et des travaux, récupération des loyers…).
En échange de ces missions, les investisseurs doivent payer des frais de gestion.
Les SCPI sans frais de souscription, ce qu’il faut savoir sur le sujet
Concept des SCPI sans frais d’entrée
Comme l’on a pu le voir précédemment, une SCPI a besoin des frais pour fonctionner. Parmi les principaux d’entre eux se trouvent les frais de souscription ou frais d’entrée. Il existe des SCPI qui dispensent leurs investisseurs de tels frais. Les épargnants qui souhaitent réaliser un investissement à court terme peuvent s’orienter vers des SCPI sans frais d’achat (SCPI sans frais d’entrée). En effet, la SCPI traditionnelle implique de garder ses parts pendant 10 à 15 ans au minimum pour qu’elles soient revalorisées. Dans le cas de la SCPI sans frais d’entrée, il est possible de les revendre à leur prix, vu qu’il n’y a pas de frais de souscription à amortir.
Les frais annexes
Il n’existe aucune SCPI qui n’exige aucun frais venant de ses investisseurs. Elles doivent obligatoirement se rémunérer et c’est la raison pour laquelle il faut faire attention aux autres frais. En général, recourir à une SCPI implique de s’acquitter de :
- frais de souscription ;
- frais de gestion.
Il faut savoir que les frais d’entrée sont utilisés pour rémunérer le courtier et la société de gestion. Ils s’élèvent généralement à 10 ou 12 % de la part d’investissement. Ils sont prélevés à la sortie de l’investisseur, lorsque ce dernier revend ses parts. Pour compenser cela, les SCPI sans frais d’entrée peuvent augmenter le taux des autres frais, à savoir : les frais de gestion annuels, les frais d’acquisition (pour les transactions comme l’achat et la revente), les frais de travaux prélevés sur les loyers et les frais de cession (lors de la revente des parts SCPI). Ces frais peuvent impacter le rendement de l’investissement.
Des conditions de sortie restrictives
En dépit, du fait que les SCPI sans frais permettent un rendement à court terme, concrètement plus avantageux que pour les SCPI classiques, les mouvements d’achat-revente des parts sont limités par des frais de retrait. Ces derniers s’estiment environ à 6 % du prix de part qui est, quant à lui, fixé en fonction des années de détention de la part. Les frais ne s’appliquent toutefois plus après trois années de possession des parts.
2023, l’année idéale pour investir dans les SCPI sans frais d’entrée
Un investissement est principalement motivé par le rendement que l’on peut en tirer. Les chiffres en matière de SCPI sont clairs, la SCPI sans frais d’entrée affiche un rendement supérieur au rendement des SCPI traditionnels (5 à 7 % contre 4,5 %). La raison est que la SCPI sans frais de souscription possède un taux d’occupation physique et financier à 100 %. Cette année est donc propice à un tel type d’investissement immobilier. Un autre avantage de la SCPI sans frais de souscription est que l’achat de parts en nue-propriété peut octroyer une décote sur la valeur de ces parts. Les SCPI sans frais de souscription sont encore très jeunes, leur taux de distribution est encore très élevé, mais seul le temps pourra donner une évaluation certaine de leur taux de rendement réel.
