Une location sera jugée comme location meublée dès lors que le locataire peut profiter du bien déjà meublé conformément à sa destination. L’ameublement et l’agencement de l’habitation doivent être en équilibre avec l’importance du lieu. Voilà pourquoi le bailleur doit s’assurer que l’équipement soit suffisant. L’objectif est de permettre au futur locataire d’emménager en n’apportant que ses effets personnels. En investissant dans un logement locatif meublé, l’acheteur pourra bénéficier d’avantages fiscaux et économiques. En effet, il s’agit d’un investissement largement moins contraignant que le bien loué classique. Alors, le bien acquis sera mandaté à un exploitant selon le secteur adopté. Le bail commercial liera les deux parties (le professionnel exploitant et le propriétaire). Cette location peut alors se faire de façon non professionnelle et dispense de toute gestion pour l’acheteur.
Les conditions nécessaires pour avoir le statut LMNP
Le propriétaire doit remplir de nombreuses conditions pour devenir un loueur en meublé non professionnel, surtout en termes de revenus locatifs et du bien en lui-même. Pour plus d’information, veuillez visiter le site Pierrelib.fr
LMNP : les conditions liées au propriétaire
Afin d’obtenir le statut de LMNP, il faut être un particulier et non un investisseur immobilier. Autrement dit, il ne faut pas effectuer l’activité de location équipée à titre professionnel et être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Vous devez, cependant, déclarer votre activité auprès du Tribunal de commerce du lieu dans lequel se situe l’habitation ou du CFE (Centre des formalités des entreprises), et ce, dans les quinze jours suivant la date de début de location. Ceci se fait à travers le formulaire P0i (Cerfa 11921), qu’il faut surtout transmettre au CFE ou au greffe du Tribunal pour obtenir un numéro de SIRET.
LMNP : les conditions liées au bien
Le bien immobilier que vous louez doit être meublé, si vous souhaitez avoir le statut LMNP. À noter qu’un bien est considéré comme meublé s’il dispose de mobiliers et d’équipements nécessaires pour accueillir le locataire, comme :
- une table et des chaises ;
- un lit avec couverture et matelas ;
- des meubles de rangement ;
- des ustensiles de cuisine ;
- du matériel ménager (serpillère, balai, aspirateur…) ;
- des plaques de cuisson ;
- un réfrigérateur ;
- un four ou un micro-ondes ;
- des rideaux et luminaires…
De plus, la superficie de votre bien doit être de plus de 9 m², qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou d’un bien immobilier intégré à un logement de services. Seuls quelques biens immobiliers en résidences de services sont touchés par le LMNP, dont :
- les résidences de tourisme ;
- les résidences d’affaires ;
- les EHPAD ;
- les résidences hôtelières ;
- les résidences pour senior ;
- les résidences étudiantes.
Vous pouvez déléguer la gestion locative à un spécialiste et conclure un bail commercial de neuf à douze ans pour ces types de biens avec ce dernier.
Les avantages du statut LMNP et de la location meublée
La location meublée est intéressante notamment grâce à sa fiscalité permettant souvent d’en tirer un bon bénéfice net.
La fiscalité très intéressante en LMNP
Fiscalement, une location meublée est considérée comme une activité de commerçant. Vous êtes, par conséquent, imposé en catégorie-bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez choisir soit le régime réel, soit le régime micro-BIC.
Effectivement, le régime fiscal loueur meublé (non) professionnel est considéré comme la niche fiscale principalement pour trois raisons :
- dans le cadre du régime micro-BIC, vous n’êtes imposé que sur 50 % des revenus locatifs. Effectivement, le rapport d’abattement forfaitaire du microprogramme est à 50 % pour les logements meublés, au lieu de 30 % pour les appartements locatifs ;
- si vous choisissez le régime LMNP au réel au lieu de micro BIC, il est possible d’amortir le prix d’achat du bien, afin de comptabiliser sa dépréciation sans débourser la trésorerie proprement dite. De ce fait, plus de charges fiscales afin de diminuer l’assiette taxable et donc moins d’impôts. Tandis que l’amortissement comptable au réel n’est pas possible sous le régime fiscal d’une location nue. Le point positif : lors de la vente, la plus-value sera basée seulement sur le prix d’achat, sans prendre en considération l’amortissement ! ;
- au réel, il est possible également de déduire davantage de charges tant qu’elles procurent toujours un avantage opérationnel. À titre d’exemple, votre diner dans un restaurant avec un notaire et un agent immobilier. Tandis qu’en bail nu, la déduction est limitante à une liste stricte.
La location meublée est mieux avantageuse que la location nue
En location meublée, un bailleur fournit un service complémentaire au locataire : la mise à disposition du mobilier. Celui-ci s’explique dans les loyers, supérieur de 10 % à 20 % qu’en location nue (excepté location saisonnière). D’ailleurs, les locations meublées permettent de se placer sur des activités à haut bénéfice. À titre d’exemple, la location saisonnière, Airbnb, la colocation ou un mix entre la location saisonnière et la location étudiante.
Le rendement brut est ainsi souvent meilleur en bail meublé. Et si on prend compte du volet fiscal du LMNP, le résultat net est encore meilleur. C’est un gain écrasant pour les logements meublés du LMNP sur les locations nues.
