L’estimation d’un bien immobilier professionnel consiste à définir sa valeur sur le marché. Cette estimation sera basée sur différents facteurs économiques, juridiques et techniques. Tous les types d’immobiliers professionnels peuvent faire l’objet d’une estimation : bureaux, entrepôts, locaux ou murs de commerce. Il est possible de solliciter un expert pour estimer un bien commercial libre. Allons faire un zoom sur le sujet.
Pourquoi faire estimer un bien commercial libres ?
L’immobilier professionnel est un secteur encore peu maitrisé du grand public. Il est pourtant essentiel d’avoir une idée de la valeur du bien immobilier à acheter afin de bien choisir. Les propriétaires, bailleurs ou locataires auront tout avantage à faire estimer leur bien immobilier. Cette démarche consiste à vérifier si le bureau ou le local professionnel est correctement positionné sur le marché cible. C’est une solution idéale pour maximiser les prix, avec une bonne maitrise du délai de commercialisation. Le fait d’estimer un bien commercial loué est également avantageux pour un locataire qui souhaite procéder à une renégociation de bail.
Quels sont les critères essentiels à prendre en compte pour estimer la valeur d’un bien ?
Estimer un bien immobilier loué se base sur quelques variables essentiels à absolument connaitre :
L’emplacement d’un mur commercial
L’emplacement du local commercial est la première donnée à étudier. Plus le bien immobilier se situera dans une zone attractive, plus sa valeur sera importante. Les emplacements les plus attractifs sur le marché :
- en centre-ville ;
- dans une zone commerciale ;
- sur une rue piétonne ;
- ou encore dans une zone touristique.
La propreté, l’entretien, mais aussi les travaux de rénovation réalisés sur les lieux ont par ailleurs leur importance. La fréquentation ne sera pas comparable d’un lieu à un autre. Un endroit accueillant et dynamique va garantir un bon chiffre d’affaires.
La rentabilité de l’activité
L’estimation prend en compte la rentabilité de votre activité. C’est un variable important en faible proportion. Il est important de noter que la rentabilité peut grandement varier d’un exploitant à un autre. Seuls les bilans prévisionnels seront requis pour estimer le rendement de l’activité. Il faudra de plus compter sur le niveau d’achat et les employés.
La surface disponible
L’estimation de la valeur d’un local commercial tient compte la surface totale disponible. C’est la surface totale de chaque zone selon ses bénéfices commerciaux : lieu de passage, cave, remise, vitrine, toilettes. Le prix au mètre carré est évalué suivant la nature du local :
- pour des activités commerciales ;
- pour des activités artisanales ;
- pour des activités tertiaires, agricoles ou industrielles.
Les variables supplémentaires
D’autres types de variables peuvent entrer en jeu pour estimer un bien commercial libre ou occupé. Cela peut être l’existence d’un dispositif anti-incendie, les équipements de sorties secours, les grilles anti-effraction. La conformité à la réglementation en vigueur ainsi que la présence d’accès pour les personnes à mobilité réduite peuvent aussi être considérées.
Comment estimer la valeur de murs commerciaux ?
La valeur d’un local commercial n’est pas en rapport avec le prix du foncier et n’est pas calculée au mètre carré. Elle est définie suivant le rendement estimé, réduisant les risques de chute de la valeur du local. Le calcul est variable pour des murs commerciaux occupés ou non.
L’estimation de murs commerciaux occupés
Si un contrat de bail commercial a été signé auparavant, le calcul du rendement locatif annuel n’est pas bien compliqué. En général, la valeur des murs commerciaux équivaut à 10 fois le loyer annuel hors taxes. Les variables seront par la suite exploités pour faire quelques ajustements. Si aucune révision de loyer n’a eu lieu au fil des dernières années, il se pourrait que le bien ne soit plus en adéquation avec les tendances du marché actuel. Les informations devront alors être recoupées avec la valeur locative actuelle.
L’estimation de locaux commerciaux libres
Dans le cas où le local commercial n’a pas été occupé depuis plus de 6 mois, l’estimation sera plus complexe. Les experts immobiliers utiliseront alors des variables aléatoires en prenant compte des loyers pratiqués dans le secteur. Ces éléments peuvent inclure la vente d’un mur commercial ou d’un local se trouvant sans le même secteur géographique. Comme vous pourrez le constater, estimer un bien commercial loué n’est pas une mince affaire, il est ainsi conseillé de le confier à un professionnel.
