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Vigneron ou professionnel du vin, investisseur en quête d’un placement intéressant, actif en reconversion… Quel que soit votre profil (et ils sont divers), vous souhaitez acheter une propriété viticole ? Avec un marché toujours plus compétitif et en constante croissance, les vignobles constituent aujourd’hui un réel investissement, et pour certains une alternative crédible aux placements financiers classiques. Cependant, parce qu’elle vise des ambitions immobilières et entrepreneuriales, déterminer la valeur d’une propriété viticole n’est pas aussi simple que cela peut l’être pour un bien immobilier classique. Que l’on soit acheteur ou vendeur, l’objectif reste de faire la meilleure affaire possible. Or, une bonne vente se fait au juste prix, et de nombreux facteurs sont à prendre en compte pour évaluer une propriété. Au fil de cet article, nous tenterons de lister l’ensemble des éléments que vous devriez étudier pour réaliser la meilleure transaction.
Domaine viticole : un marché en pleine expansion
Si la Géorgie est connue pour être le berceau de la vigne, la France est pourtant bien réputée pour être du vin, portée notamment pour ses régions viticoles et ses appellations célèbres. On pense bien sûr à la région bordelaise et à la Bourgogne, mais le patrimoine viticole français est bien plus riche encore : Vallée de la Loire, Champagne, Beaujolais, Vallée du Rhône, Provence, Sud-Ouest, Languedoc Roussillon… Au-delà de ses vins et de leur qualité, le secteur viticole se distingue également par son patrimoine architectural. On compte ainsi bon nombre de châteaux, de demeures, de bastides entourées de vignes. Du bâti historique aux hectares des meilleurs cépages, on comprend aisément pourquoi les seuls viticulteurs et vignerons ne sont plus les seuls à s’intéresser à la vigne. C’est justement cette diversification des profils intéressés qui contribue à l’expansion du marché vitivinicole.
+3% de croissance annuelle depuis plus de 10 ans
Avec des profils d’acheteurs variés, des projets divers, des marchés immobiliers et financiers en ébullition, l’immobilier viticole ne pouvait évidemment pas échapper au phénomène. Ainsi, malgré la hausse des prix, le nombre de transactions ne cesse de progresser au fil des années. Bien entendu, entre un petit vignoble à vendre et un grand cru, il y a un monde. De 2008 à 2017, toutes appellations comprises, les prix de l’hectare de vignes ont progressé en moyenne de 3,3% par an ; 3,7% si l’on se concentre sur le Champagne. Bordelais, Val de Loire, Bourgogne, Provence, Côtes-du-Rhône… Toutes les régions sont concernées par l’expansion du marché de la vente / achat de propriétés viticoles.
Des transactions facilitées par des agences expertes
Ce marché en pleine progression a de fait créer des vocations. Côté acheteur, nous l’avons vu, il devient plus simple de se reconvertir, de se lancer et de s’installer en tant que viticulteur ; il est plus facile de trouver de nouveaux hectares de vignes pour développer une activité existante ; il est plus facile d’identifier un « produit » vitivinicole dans lequel investir. Côté vendeur, il est donc plus facile de trouver des candidats à la reprise. Enfin, pour les acheteurs comme pour les vendeurs de vignobles, l’ensemble du processus est simplifié grâce à l’émergence de cabinets et agences spécialisés dans l’accompagnement des transactions vitivinicoles, à l’instar de Ampelio ou Vinea Transaction.
Quels sont les facteurs en compte pour valoriser une propriété viticole ?
Un domaine viticole n’est pas un produit comme les autres. Nous l’avons vu précédemment dans cet article, un projet de vente ou d’achat de propriété viticole soulève d’une part des questions relevant de l’immobilier, et d’autre part des problématiques relevant de l’entreprise. Certains éléments physiques comme les vignes et le bâti sont faciles à saisir.
Les vignes
En évoquant l’expansion du marché vitivinicole, nous avons notamment évoqué l’évolution des prix pour un hectare de vigne. Cépage, situation géographique, ancienneté de la vigne, surface de vignoble, qualité des sols, densité de plantation… Sont autant de critères qui joueront sur le prix de la propriété viticole à vendre.
Les bâtiments professionnels
Faire du vin ne se passe pas uniquement dans les vignes. Certes, il faut les bons cépages, une bonne terre. Cependant, il faut aussi des installations, des équipements et des matériels spécifiques. Les outils de production seront ainsi valorisés dans le projet.
L’habitation
La grande majorité des vignobles sont accompagnées des bâtiments d’habitation. Pavillon, demeure, château… Chaque habitation est unique, par sa taille ou par son histoire. Certains acheteurs feront de l’habitation un élément majeur du projet quand d’autres auront uniquement les regards tournés vers la vigne et le vin.
La marque
Un vin, un domaine, c’est souvent une histoire, des produits connus par une clientèle. Ainsi, un vin connu et réputé valorisera évidemment la propriété qui le produit, alors qu’un vin sorti de nulle part sera difficilement valorisable. En achetant un vignoble, on achète aussi une marque, une réputation.
La situation juridique et fiscale
Nous le disions plus haut, une propriété viticole n’est pas uniquement un ensemble de bien mobiliers et immobiliers, il s’agit également d’une entreprise à part entière. La situation de l’entreprise, sa rentabilité, les revenus générés, l’état des bilans comptables, son potentiel de développement, ses ressources humaines, sont autant de critères à prendre en compte pour estimer la valeur d’un domaine viticole.
Déterminer la valeur d’une propriété viticole nécessite une analyse approfondie de plusieurs éléments clé. La qualité et la quantité des vignes, la qualité du sol, la situation géographique, la qualité des infrastructures, les revenus générés et le potentiel de croissance sont tous des facteurs importants à prendre en compte. Cependant, il est important de noter que ces facteurs peuvent varier en fonction des régions et des marchés locaux. Il est donc recommandé de consulter un expert en estimation immobilière pour obtenir une estimation précise de la valeur d’une propriété viticole.
