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L’amortissement est une solution incontournable pour réduire de manière considérable ses impôts dans le cadre d’un investissement immobilier. L’opération consiste à abaisser la valeur initiale d’un bien immobilier touché par l’usure et le temps. Lors de la déclaration des impôts, cette baisse de valeur contribue à la diminution du montant à payer. Comment calculer un amortissement immobilier ? Quels sont les avantages de ce concept ? Retrouvez dans notre article toutes les réponses à ces questions.
Qu’est-ce qu’un amortissement immobilier ?
Un amortissement immobilier est par définition la diminution de la valeur d’un bien immobilier avec le temps et la vétusté. Une maison est amortissable à cause des dommages subis par cette habitation au fil du temps : jaunissement de la peinture, détérioration du parquet ou dommages sur les murs. Une perte de valeur du bien immobilier concerné sera alors constatée au fil des années. Cependant, il est important de savoir que l’amortissement ne tient compte que des dégradations naturelles subies par le logement avec le temps. Les dommages causés par les occupants ne sont aucunement pris en compte. Dans le cadre d’un investissement locatif, ces dommages sont imputés aux locataires par un dépôt de garantie par exemple. Cliquez sur notre lien pour en savoir plus sur le calcul de l’amortissement immobilier.
Comment calculer un amortissement immobilier ?
On peut distinguer 3 différents modes de calcul pour un amortissement immobilier :
L’amortissement linéaire
L’amortissement linéaire peut être défini comme une réduction constante de la valeur initiale d’un bien immobilier. Le prix du bien immobilier locatif sera pris en compte dans le calcul. L’amortissement reste linéaire. Cela implique que tous les ans, une même valeur est constatée et déduite de la valeur d’origine de l’habitation. Un bien immobilier est considéré comme étant amorti lorsque sa valeur revient à 0 après des années.
L’amortissement par composants
L’amortissement par composants concerne des biens immobiliers construits suite à divers travaux. Si les ouvrages concernés sont touchés par l’usure, ils peuvent être amortis par composants. Cette méthode tient compte des gros œuvres :
- les travaux de façades extérieures ;
- les travaux d’étanchéité ;
- les travaux de toiture.
Pour ce calcul par composants, les parties du bien ne disposent pas de la même durée d’utilité ni de ratio. A titre d’information, le ratio ou quote-part est le pourcentage d’occupation du composant sur la totalité du bien immobilier. Pour être plus clair, les gros œuvres représentent près de 40 ou 50 % d’une habitation.
L’amortissement du mobilier
L’amortissement du mobilier concerne les locations meublées. Pour un investissement immobilier locatif, le mobilier peut être pris en compte dans la détermination de la valeur du bien pour un possible amortissement. La durée d’amortissement des mobiliers dans un logement peut être comprise entre 5 à 10 ans.
Un exemple de calcul d’amortissement
Pour vous donner une idée du calcul de l’amortissement d’un logement, voici un petit exemple précis : un investisseur immobilier décide d’acheter une maison à 250 000 euros pour une location meublée. Les meubles sont d’une valeur de 7 000 euros. Comment calculer l’amortissement ? Le calcul de l’amortissement peut se baser sur la valeur du terrain, non amortissable. La valeur du terrain est estimée à 20 % du bien. La valeur du bien sans le terrain sera alors de : 250 000 euros × (1-20 %) = 200 000 euros. L’amortissement sera par la suite décomposé suivant les travaux de gros œuvres réalisés :
- pour la façade : 200 000 × 40 % / 50 = 1 600 euros ;
- pour l’étanchéité : 200 000 × 20 % / 30 = 1 333 euros ;
- pour l’IGT : 200 000 × 20 % / 20 = 2 000 euros ;
- pour les agencements : 200 000 × 20 % / 15 = 2 667 euros.
Cela donne un total de 7 600 euros. Si la durée de l’amortissement des meubles est de 7 ans, l’amortissement sera alors de 1 000 euros pour la 1ère année. L’amortissement pour la première année sera alors de 7 600 euros + 1 000 euros = 8 600 euros. C’est un calcul intéressant en ce sens où vous pouvez en savoir plus sur l’amortissement à prévoir pour la 1ère année et les autres à venir.
Quels sont les avantages de l’amortissement immobilier ?
L’amortissement immobilier permet de déduire de vos bénéfices un pourcentage de la valeur du bien immobilier, maison ou appartement, afin de réduire de manière considérable votre base imposable pour le paiement des impôts.
