Sommaire
Vous avez décidé d’acheter un bien immobilier. Vous désirez acheter seule votre habitat principal ou vous pensez à vos vieux jours et vous vous rendez compte que votre retraite ne sera pas suffisante autrement dit il va falloir trouver un moyen accessible pour générer de l’argent (complément de retraite).
Ou encore, comme moi, vous désirez être indépendante financièrement et vous avez décidé d’utiliser l’immobilier comme un moyen d’obtenir cette fameuse liberté financière et vous avez décidé de vous y mettre.
Très bien, la décision a été prise, maintenant, il faut passer à l’action !
Ouh là pas si vite papillon !
Effectivement, il faudra passer à l’action. Toutefois, en merveilleuses femmes que nous sommes, nous allons réfléchir.
En effet, lorsque nous décidons d’acheter un bien, nous commettons bien souvent les erreurs suivantes :
ne pas savoir ce que l’on veut (dans ce cas être intéressée par tout et n’importe quoi)
foncer tête baissée (et se retrouver avec un boulet financier pendant plus de 5 ans et je suis gentille)
ne pas avoir évalué les dépenses (travaux, ameublement, ….) (et se rendre compte que le crédit est insuffisant)
Bref, bien des erreurs qui semblent évidentes en les lisant, toutefois si on prend la peine de bien les analyser et de définir EXACTEMENT ce que l’on veut, vous pourrez les éviter.
Avant de continuer, je tiens à préciser que les erreurs citées ci-dessus sont tirées de mon expérience personnelle.
Pas encore RICHE !
1 – Savoir exactement ce qu’il faut acheter
Lorsque j’ai acheté mon premier bien (studio de 20 m²), j’ai été trop concentrée sur les bénéfices et les critères tels qu’ils sont donnés dans les livres. Je ne me suis pas assez renseignée sur les attentes des futures locataires (ni pris en compte le lieu de vie – les critères dans une grande ville métropolitaine ne sont pas les mêmes qu’à la Réunion) et définir ainsi ce que je veux en termes de bien.
Un exemple tout bête : le logement doit avoir une terrasse.
En effet, en vivant à l’île de la Réunion où il fait beau et chaud pratiquement toute l’année les gens veulent une terrasse, aussi petite soit-elle, pour prendre l’air.
Résultat : le studio n’a pas de terrasse, élément que je dois prendre en compte dans le loyer, et je dois préparer mes arguments lors des visites car à chaque fois, on me demande « il y a une terrasse ? » ou encore « Ah ! il n’y a pas de terrasse ! ». Dieu merci, il y a d’autres éléments qui me permettent de le louer facilement, il n’empêche que si j’avais cette maudite terrasse… (vous connaissez la suite)
Bref : que ce soit pour une location ou pour y vivre, il faut savoir exactement ce que l’on veut
2 – Éviter de foncer tête baissée
Après avoir acheté ce studio et l’avoir mis en location, je me sentais pousser des ailes :
Ça y est je suis une investisseuse, je sais tout sur tout !!!
J’ai voulu réaliser un achat revente.
Je ne sais pas si je peux parler d’erreur car avec du recul, je me rends compte que cette belle ERREUR m’a appris pas mal de choses. Je vous laisse juger :
Une maison à rénover sur 700 m² de terrain située dans une banlieue tranquille et plutôt bourgeoise : 100 000€
Je savais qu’à ce prix, cette maison allait partir vite, étant la première à la visiter, je dis un grand OUI. (j’aurais mieux fait de fermer ma bouche !)
Pour cette maison je n’avais pas et ne maîtrisez pas assez d’éléments. Je ne connaissais pas les coûts des travaux. Je m’imaginais des prix (« ah ben les fenêtres doivent coûter dans les 2000€ » et je me retrouve avec le double voire plus) qui n’étaient pas réels et qui ont dévoré mes économies !
Bref : en sachant exactement ce que l’on veut et en maîtrisant les coûts, on sait s’il faut foncer ou pas pour acheter une bonne affaire. (en maîtrisant les coûts, vous saurez si l’affaire est bonne ou pas)
3 – Évaluer les coûts
Entre temps j’ai connu une séparation, la maison étant aux deux noms, il a fallu la vendre (« presque terminée »)
Pourquoi en parler ? Parce que j’ai mis plus d’un an à la vendre et à comprendre ce qui n’allait pas :
j’avais mal calculé les coûts
Aussi j’avais mal évalué la ville dans laquelle elle était située (la valeur de votre achat dépend également dans la ville où elle est située, cela semble tellement évident)
Cela a été un vrai gouffre financier, un véritable boulet !
Et surtout une perte de temps et d’argent. Je souhaite que cette expérience puisse vous faire comprendre à quel point il est important de définir exactement vos critères d’achat.
Alors comment définir ses critères d’achat ?
1) Le type de bien…
… que l’on souhaite – en choisir qu’un seul, il faut être ferme :
studio – F2 – F3 – maison – terrain – terrain viabilisé
2) Les caractéristiques du bien
Les définir et rester ferme :
– d’une surface minimale de… m2
– avec une terrasse
– avec un jardin
– en rez-de-chaussée ou absolument à l’étage
– avec un ascenseur
– avec la possibilité d’y mettre une machine à laver (il n’est pas possible pour certains appartements d’en mettre !)
– avec un espace rangement
– avec une place de parking
– standing de l’immeuble
– type de voisinage
– Si j’étais un locataire, y habiterais-je ? Pourquoi ?
3) Le prix maximal que l’on souhaite investir.
Pour le définir, dans le cas d’un studio, si mon prix est de 50 000€, il faut que ce prix comprenne :
– achat du studio (frais d’agence compris)
– travaux (petits travaux, cuisine à acheter, peinture, porte à changer, meuble de salle de bain : 250€/m², gros travaux de rénovation, dès lors qu’il y a l’électricité et la tuyauterie à refaire, on n’est jamais à l’abri de mauvaises surprises : 700€/m2)
– aménagement (je fais du meublé)
– frais de notaire
– intérêts du crédit (autrement dit ces 50 000€ représentent l’intégralité de mon crédit et je n’irai pas au-delà)
4) Le prix du m²
Je vise toujours un bien acheté à 15% voir 20% en dessous du prix du marché. Pour avoir ce prix du m2, je me renseigne auprès :
– à partir des petites annonces, je regroupe toutes les annonces correspondant plus au moins à mes critères et je réalise un tableur qui calcule automatiquement le prix au m2 et calcule également une moyenne de ce prix au m2
Puis à partir de la moyenne, je retranche mes 15 ou 20% et j’obtiens le prix que je dois me fixer lorsque je fais une proposition.
5) Dans quel cas serais-je prête à acheter un autre type de bien ?
Bien que j’ai l’air intransigeante dans cet article, je reste ouverte à une bonne affaire qui pourrait devenir une occasion d’avancer plus vite.
Je m’explique : je veux absolument un studio.
Toutefois si je découvre un F2 disposant :
– d’une surface suffisante pour faire 2 studios
– d’un vestibule m’évitant de demander les autorisations pour créer deux entrées sur le palier
– d’un prix défiant toute concurrence (autrement dit les potentiels acheteurs fuient face à l’ampleur des travaux)
– d’un prix maximal (travaux compris) fascinant et rentable (en divisant ce prix maximal par 2, car 2 studios, le résultat est inférieur à mes 50 000€ de départ)
je serai alors prête à acheter ce F2 qui me permettra d’aboutir plus vite à mon indépendance financière.
Une dernière chose : SAVOIR SE PROJETER.
Une des phrases qui m’agacent quand je visite un studio quant à force d’être torpillée de questions, j’affirme que c’est pour de la location :
« il ne faut pas se casser la tête, c’est pour de la location, les gens font avec »
Je ne suis ABSOLUMENT pas d’accord avec cette phrase (et je donne rarement mon avis sincère au vendeur car le débat qui s’ensuivrait me ferait perdre la vente – vous savez comment sont les femmes !)
C’est en attestant ce genre de phrase qu’on commence à tomber dans « l’à peu près » et qu’on est voué à acheter n’importe quoi :
« Il n’y a pas de terrasse ! c’est de la location, les gens feront avec ! »
(lire à nouveau le paragraphe au début de cet article)
Il faut savoir se projeter :
si ce logement est pour moi, y habiterai-je ?
est-ce que je me vois rentrer ici le soir ?
est-ce que je me sens en sécurité ?
comment je peux l’améliorer ?
Si les réponses sont plutôt négatives à ce genre de question, éviter ce genre de bien même si vous pensez qu’il n’est pas pour vous.
À mon avis c’est le meilleur moyen de vous mettre une balle dans le pied. Si vous réfléchissez bien, ce bien EST et SERA pour vous, il vous permettra d’avoir une rentabilité, alors restez à la hauteur de vos exigences et de ce que vous êtes.
