L’un des plus grands moments de coup de pied dans les tripes que j’ai eu au cours de ma première année en tant qu’investisseur foncier est arrivé au moment des impôts.
J’avais vendu mes premières propriétés avec un financement de vendeur, et en raison de la façon dont mon entreprise fonctionnait, l’IRS a considéré que j’opérais en tant que commerçant immobilier et non en tant qu’investisseur immobilier.
Un « négociant » immobilier est celui qui achète et vend des biens « dans le cours ordinaire de son commerce ou de son entreprise ».
En d’autres termes, ils achètent un bien avec l’intention de le revendre, plutôt qu’avec l’intention de le détenir pour obtenir des flux de trésorerie et une appréciation à long terme.
Si vous êtes de ceux qui retournent des maisons, des terrains ou tout autre type de propriété – il y a de fortes chances que, vous soyez aussi un dealer.
Qu’y a-t-il de mal à être un concessionnaire ?
Etre un concessionnaire n’est pas automatiquement une mauvaise chose, mais la plupart des investisseurs immobiliers ne veulent pas être classés de cette façon, car lorsque leurs propriétés sont considérées comme un » inventaire » (au lieu d’un investissement passif), ils perdront certains avantages fiscaux notables dont bénéficient normalement les investisseurs immobiliers.
La plupart des investisseurs immobiliers ne veulent pas être classés dans cette catégorie.
L’un des avantages les plus notables dont un concessionnaire ne peut pas profiter est lorsqu’il vend des propriétés par le biais d’une vente à tempérament.
Lorsque vous êtes imposé en tant qu’investisseur, le revenu imposable que vous tirez d’une vente à tempérament est imposé sur la base des liquidités reçues chaque année en proportion du prix de vente total. Lorsque vous êtes imposé en tant que commerçant, le revenu imposable que vous ferez finalement de TOUS les paiements futurs de cette vente à tempérament est dû immédiatement au cours de cette première année, et non au fil du temps, comme ce serait le cas pour un investisseur.
Par exemple, disons que vous vendez une propriété pour 20 000 € dans une vente à tempérament. Vous percevez 2 000 € à la clôture et vous créez un billet pour le solde restant de 18 000 €, à amortir au taux de 8 % sur 10 ans.
Vous n’allez pas percevoir plus de quelques milliers de dollars au cours de cette première année, car la majeure partie du produit de cette vente vous sera versée au cours de la prochaine décennie.
Qu’importe le moment où vous percevrez cet argent, l’IRS s’en moque. S’ils pensent que vous êtes un concessionnaire, vous devrez payer la facture d’impôt complète pour ces 20 000 € de prix de vente (plus les intérêts) dans cette première année, même si vous n’avez perçu qu’une infime partie de l’argent jusqu’à présent.
Selon le montant que vous avez investi à l’origine dans la propriété, et selon votre tranche d’imposition, vous pourriez facilement devoir plus d’impôts que ce que vous avez perçu au cours de cette première année, ce qui vous mettrait dans une position de flux de trésorerie négatif dès la première année.
Evidemment, c’est une affaire horrible pour un concessionnaire, et cela peut facilement empirer.
Et si vous vendez dix ou vingt propriétés de ce type par an ? Maintenant, vous pourriez perdre BEAUCOUP d’argent, après avoir fait beaucoup d’efforts pour poursuivre un bon modèle d’affaires.
Il s’agit là d’un problème de taille.
Est-ce une règle ridicule ?
Bien sûr.
Est-ce qu’il existe un moyen de contourner cette règle ?
Si vous vendez des terrains vagues, vous avez peut-être de la chance…
