Action immobilier : Mythe ou réalité, l’immobilier est-il un meilleur investissement que les actions en bourse ?

Posséder un bien immobilier peut certainement être rentable, mais dire que c’est sans équivoque un meilleur investissement que de placer de l’argent sur les marchés financiers est une vision à court terme. Au fil des ans, j’ai parlé avec de nombreux investisseurs qui ont fini par louer leur maison lorsqu’ils ont déménagé au lieu de la vendre, par acheter une propriété à revenus juste parce que c’est ce que faisaient leurs parents, ou par acheter un logement en location parce qu’ils ne savaient pas quoi faire d’autre avec leur argent et que l’histoire des propriétés à revenus avait un sens.

L’immobilier est une catégorie très émotionnelle pour de nombreux investisseurs, ce qui peut créer des problèmes lorsque les investisseurs ne sont pas capables d’analyser objectivement les mérites d’une décision d’achat. En raison des risques spécifiques associés à l’investissement immobilier, cette catégorie n’a pas de sens pour tous les investisseurs. Même lorsque cela est approprié, il est important d’envisager une diversification en dehors de l’immobilier.

Il est impossible de comparer correctement les rendements des investissements immobiliers individuels privés avec ceux du marché boursier au sens large. Même lorsque certaines données sont disponibles, la géographie, la fiscalité, les flux de trésorerie, le prix d’achat, les dépenses et d’autres facteurs pèsent lourdement.

En utilisant quatre des dix premiers marchés géographiques par taille, il est clair qu’il y a beaucoup de variations par rapport aux États-Unis dans leur ensemble et aux régions elles-mêmes. Sur la période de 23 ans, le rendement cumulatif de Chicago a été de loin le plus mauvais, avec 47 %, tandis que les prix sur le marché de Boston se sont le plus appréciés, avec 185 %.

En comparaison, le S&P 500 a réalisé un rendement total de 552 %, y compris le réinvestissement des dividendes, au cours de cette même période.

Bien entendu, la comparaison entre les données sur l’appréciation du prix des maisons et les rendements réels que les investisseurs peuvent obtenir avec un bien immobilier de placement est limitée. En particulier, elle ne tient pas compte du potentiel de flux de trésorerie continu d’une propriété à revenus ou de la manière dont une hypothèque peut servir de levier pour stimuler les rendements des investissements. En revanche, les données ne tiennent pas compte non plus de l’investissement en espèces dans la propriété, des dépenses, des frais de vente, etc. Retrouvez d’autres informations ici.

Investir dans l’immobilier sans posséder de biens immobiliers

Les individus ne réalisent pas toujours qu’ils peuvent s’exposer aux avantages de la propriété immobilière sans courir les plus grands risques en tant que propriétaire. Les fonds de placement immobilier (FPI) offrent justement cela. Comme d’autres ETF et fonds communs de placement cotés en bourse, les REIT se déclinent en plusieurs « variantes » en fonction de votre objectif d’investissement. Vous pouvez acheter un fonds de placement immobilier locatif qui investit dans des zones géographiques spécifiques ou un fonds à large base qui investit dans l’immobilier commercial aux États-Unis ou dans le monde entier.

En utilisant l’indice S&P United States REIT Index à titre de comparaison, au cours des 10 dernières années (se terminant le 2/20/20), l’indice a enregistré un rendement de plus de 12,50 % sur une base annualisée, tandis que le S&P 500 a augmenté de plus de 14 % (sur une base annualisée) au cours de la même période (à des fins de comparaison, les indices S&P Dow Jones fixent les données des deux indices à 100). Bien que l’immobilier soit généralement une classe d’actifs plus volatile en raison de sa sensibilité aux taux d’intérêt, les rendements sont au moins comparables.

Le marché boursier présente plusieurs avantages par rapport à l’immobilier du point de vue de l’investissement : peu de capital requis pour participer, les pertes sont limitées à votre investissement initial, des données facilement disponibles pour comparer les investissements et évaluer le risque, la liquidité des marchés financiers permet de sortir facilement lorsque vous avez besoin de faire des retraits et la valeur de votre actif est constamment mise à jour afin que vous sachiez toujours où vous en êtes (au moins pour aujourd’hui).

La possession d’un bien locatif peut vous procurer un revenu continu et vous protéger contre l’inflation, mais elle est également très coûteuse en liquidités et très peu liquide. Outre le capital initial nécessaire pour acheter la propriété, vous devrez conserver suffisamment de liquidités pour payer les réparations d’urgence qui s’imposent, les évaluations spéciales dans un immeuble en copropriété ou pour couvrir l’hypothèque et l’entretien si vous avez un logement vacant. Avec le temps, vous devrez apporter des améliorations à la propriété pour obtenir un revenu locatif plus élevé ou préparer une vente, qui coûte généralement 5 à 6 % du prix de vente en commissions. Le coût d’opportunité de la mise à l’écart de toutes ces liquidités est quantifiable et doit être estimé dans les projections de trésorerie lors de l’analyse d’un éventuel investissement.

Tout comme à la bourse, il existe de nombreux facteurs sur lesquels vous n’avez aucun contrôle lorsque vous êtes propriétaire. Le plus gros employeur de la région déplace son siège social, ou un afflux de nouvelles unités de location de luxe inonde le marché, faisant baisser les prix des loyers.

Un autre type de retour pondéré dans le temps

En tant que propriétaire, vous devez être à l’écoute des locataires lorsque des problèmes surviennent, même si cela ne vous convient pas. Payer un gestionnaire immobilier peut alléger une grande partie de votre charge de travail, mais à moins que vous ne disposiez d’une marge bénéficiaire importante ou d’un portefeuille immobilier considérable, le coût de cette démarche pourrait vous laisser dans le rouge. Votre distance physique par rapport à la propriété peut vous obliger à payer des gestionnaires sur place.

En revanche, vous pouvez investir dans des fonds communs de placement et des ETF cotés en bourse depuis n’importe où. Contrairement à l’immobilier, où l’embauche d’un gestionnaire immobilier n’est en fait qu’un centre de coûts, un conseiller financier peut vous faire gagner du temps et améliorer votre résultat net grâce à des possibilités de planification et à une stratégie d’investissement ajustée au risque.

Outre l’entretien de la propriété, la possession d’un bien immobilier locatif vous oblige à trouver et à contrôler les locataires, à vous familiariser avec les lois de l’État sur le logement en cas de dommages matériels ou de problèmes avec les locataires, et à résoudre les problèmes qui peuvent survenir avec les voisins ou les associations de propriétaires.

Le temps, c’est de l’argent, surtout pour les professionnels très occupés. En examinant les chiffres et en quantifiant le coût d’opportunité, assurez-vous que les flux de trésorerie attendus sont suffisants pour justifier votre rendement pondéré dans le temps.

Comme pour tout investissement, la diversification est l’un des meilleurs moyens de gérer votre risque. L’immobilier peut constituer une part importante d’un portefeuille d’investissement pour l’investisseur approprié qui sait ce qu’il s’engage à faire lorsqu’il devient propriétaire. Avant de vous laisser séduire par l’idée de devenir un baron de la terre, parlez à quelqu’un qui possède une propriété locative et faites le calcul. Pour les professionnels très occupés, il peut être difficile de trouver une propriété offrant suffisamment d’avantages et de liquidités pour justifier le temps et les tracas qu’implique le fait d’être propriétaire.